Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева дала оценку наблюдаемым тенденциям на рынке новостроек.
По ее словам третий квартал на первичном рынке недвижимости подчинялся разнонаправленным тенденциям. В июле наблюдалось снижение продаж, но в августе ряд застройщиков уже работал в плюс. А сентябрь по показателям за вычетом проблем, связанных с реформой, не сильно отличается от результатов августа.
В итоге - общий показатель по третьему кварталу по объективным причинам оказался ниже, чем в предшествующем году, учитывая пиковый рост спроса во 2 полугодии 2018 г. Предварительно по расчетам КЦ ПН реализовано порядка 1, 0 млн.кв.м, что в целом является устоявшейся нормой в последние годы (за квартал), по отношению ко 2 кв. 2019 снижение несущественное в пределах 5%. «В этой оценке нет видения некой нештатной ситуации или даже кризиса, - подчеркивает эксперт. - Еще в июле стало понятно, что переход от растущего к сужающемуся рынку будет достаточно плавным».
Ольга Трошева предлагает помнить, что в последние годы застройщики вышли на совокупный объем реализации в миллион квадратных метров в квартал по агломерации стабильно. «Правда, в третьем квартале вывод новых объектов сократился – до 623 тыс. метров. Но наш годовой прогноз остается прежним – будет реализовано свыше 4 млн. кв. метров», - убеждена аналитик.
При этом осенью ожидается небольшая активизация продаж, которая наложится на сокращение вывода новых объектов.
Параллельно нивелируется намечавшееся снижение интереса к ипотеке. В частности, сейчас у «Петербургской недвижимости» доля ипотечных квартир, сначала потеряв 6%, вернулась к 62%.
На этом фоне текущий рост цен на новое жилье трудно считать чрезмерным. Если в 2018 году рост по городу и пригородам составил от 8% до 13%, то в 2019 году планка в 10% вряд ли будет преодолена. И по итогам 9 месяцев рынок фиксирует рост в 6%. При этом эконом-сегмент демонстрирует более заметный прирост по сравнению, например, с комфорт-классом.
Эксперт добавляет, что сама структура спроса в Петербурге не меняется уже годами. Как в городе, так и в пригородах более 70% продаж приходится на студии и однокомнатные квартиры.
Впрочем, при общей стабильности рынка всегда можно вычленить локальные тренды. Например, комфорт-класс получил дополнительный толчок к развитию за счет площадок редевелопмента, где в Петербурге проходит уже каждая третья сделка.
Параллельно наблюдается некоторая смена покупательских приоритетов и в спальных районах. Так, Каменка на сегодня по объему продаж сравнялась со Всеволожской агломерацией (Мурино и Девяткино). И, скорее всего, обгонит.
Реформа в действии. Схемы продаж.
Пока реформа строительной отрасли слабо влияет на ценообразование. «По нашим подсчетам на новую схему с проектным финансированием и расчетами через эскроу-счета сегодня в Петербурге и пригородах перешло порядка 20% девелоперов из 150 участников рынка, - рассказывает Ольга Трошева. - Но более половины таких объектов являются точечной застройкой на старте. Выводя такой объект, застройщик сразу организует продажи через эскроу-счета». Ну и, конечно, часть девелоперов имеют в линейке продаж объекты, реализуемые по эскроу, и по старой схеме.
«Пока не пришло время утверждать, что реформа жилого строительства привела к весомому росту цен на квартиры. Цена продолжает определяться платежеспособным спросом, который не имеет стимулов к росту из-за стагнации доходов населения, - резюмирует представитель «Петербургской недвижимости». – А, кроме того, продавать квартиры по эскроу дороже, когда рядом продаются объекты по старой схеме, затруднительно».
Руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова призналась, что ее компания пребывает как раз в таком положении – в продажах сталкиваются обе схемы. «В проекте комплексного освоения территории «Огни залива» по старым правилам реализуется вторая очередь. Но к концу года планируется вывод новой очереди, которая уже будет реализовываться через эскроу-счета, - поясняет представитель компании. - И мы не сможем поставить цену выше, чем на вторую очередь».
В целом же, по ее оценкам, рынок отыграл новость о переходе на эскроу повышением цен еще в 2018 году. Поэтому сегодня цены ведут себя относительно смирно.
Летнее же затишье покупательского интереса можно объяснить тем, что у рядового потребителя сформировано убеждение о якобы кардинальном скачке цен после 1 июля. Впрочем, сейчас рынок постепенно «оттаивает». Спрос приходит в норму.
Ипотечные тренды
Территориальный менеджер по организации продаж ипотеки филиала Северо-Западный банка «Открытие» Маргарита Кирикова согласна с оценкой, что на схему эскроу пока перешло или переходит не более 15-20% новостроек.
И не согласна, будто ипотечный спрос исчерпал все ресурсы. «Если прошедшие месяцы 2019 года оценивать в целом, а не исключительно по тяжелому лету, к новому году мы ждем общего прироста по рынку порядка 10%, - прогнозирует эксперт. - А объем продаж банка «Открытие», который в прошлом году громко завил о себе на рынке ипотечного кредитования, как новый игрок, растет намного выше рынка. Так, по Санкт-Петербургу мы уже вошли в ТОП-5».
По мнению специалиста, сегодня не трудно прогнозировать дальнейшее снижение ипотечных ставок. И до конца года еще одна волна снижений произойдет обязательно. Впрочем, наблюдаемые волны не так уж и велики, и, скорее всего, это правило распространится и на очередное снижение ставок.
Следующая тенденция заключается в том, что банки прекращают отсекать рискованные категории заемщиков на входе, но меняют параметры кредитования в сторону ужесточения, Например, увеличивают первоначальный взнос или ставку.
«Если оценивать весь входящий поток заявок, не разбивая его на категории («улица», «партнерский канал», «интернет-заявки»), доля одобрения в банке остается достаточно высокой – порядка 75% по Санкт-Петербургу и за время реализации банком агрессивной политики на ипотечном рынке даже несколько возросла», - ответила представитель банка «Открытие» на вопрос из зала.
Вице-президент по Северо-западному региону Территориального управления Северо-Западного региона Абсолют Банка Батталова Мария резюмировала: «Я согласна с коллегами, что на текущий момент возводится небольшое количество объектов со схемой расчетов через эскроу счета. Соответственно рано говорить о том, что с введением эскроу резко и существенно увеличится стоимость квартир на первичном рынке. После 01 июля 2019 года мы действительно видели небольшое «затишье» со стороны клиентов, потенциальных покупателей: видимо, они заняли выжидательную позицию, хотели посмотреть, насколько увеличится стоимость квартир на первичном рынке. Но сейчас, убедившись в том, что резкого скачка цен не произошло, клиенты стали возвращаться к вопросу покупки квартир и к оформлению ипотечных кредитов. Мы это видим на своем примере».
Комментарии пользователей