Обсуждались итога рынка ипотеки за первые месяцы 2019 года, недавний скачок ипотечных ставок и, конечно же, ход реформы рынка строительства жилой недвижимости.
И в начале года грядущий переход на проектное финансирование и эскороу-счета прежде всего интересовал банкиров с той точки зрения, будет или не будет спадать ажиотажный спрос на кредиты. Плюс, на ситуацию давил скачек ставок.
Управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова отмечает, что и в сфере выдачи ипотечных кредитов не все радужно.
Безусловно, ипотека, как была востребованным продуктом, так ним и остается.
( заменить на: Безусловно, ипотека останется востребованным продуктом, поскольку свыше 80 % сделок совершаются с использованием кредитным средств.
Однако, первые месяцы показывают, что покупательская способность граждан снижается. И ряд показателей ипотечного рынка по итогам первого квартала 2019 года оказались ниже показателей предыдущего года.
Во-первых, прежде всего это связано с падением уровня дохода населения, что подтверждают официальные исследования. Во-вторых, на фоне снижения покупательской способности сыграл свою роль и рост средних ипотечных ставок. Под конец 2018 года клиенты брали жилищные кредиты еще под 9% и даже под 8, 5%. Но уже на 1 января ставки в целом по рынку составляли 10% - 11, 5% годовых. Естественно, часть потенциальных клиентов перешли в «режим ожидания», в надежде, что ставки снова начнут снижаться. И действительно перспектива снижения ипотечных ставок выглядит реалистичной. И уже в конце апреля ряд банков начал снижать ставки в диапазоне 0, 25-0, 5%
С другой стороны, поясняет эксперт, увеличивается число субсидируемых застройщиками предложений по ряду объектов, а также появляется много целевых программ по принципу: «Если вы наш партнер, то вам полагается бонус». В среднем это снижает ставку предложения на 0, 5 п.п.
«Объективная картина такова, с учетом ключевой ставки, что существенно ниже 10% ипотечная ставка до конца года снижаться не будет. Если исключить льготные программы, например, ипотеку для многодетных семей. В целом объем ипотечного рынка в 2019 году останется в показателях 2018 года», - полагает управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге.
Напомним, в прошлом году количество жилищных займов составило почти 1, 5 миллиона, а общий объем кредитования превысил отметку в 3 триллиона рублей. «Впрочем, это не отменяет планы Абсолют Банка увеличить в этом году объемы выдачи ипотеки на 20%, в том числе, благодаря запуску технологичной платформы, дистанционно выдающей решение по заявке в течение 10-15 минут», - подчеркивает Мария Батталова.
Управляющий филиалом «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Татьяна Савина предлагает взглянуть на ситуацию несколько под другим углом.
По ее словам, задача повышения доступности ипотеки в России, поставленная в майском указе президентом РФ, сохраняет актуальность. Дополнительные изменения в законодательстве намечены уже в текущем году.
И хотя 2019 год начался с повышения процентных ставок по кредитам и некоторого оживления на рынке недвижимости, эксперт полагает, что спрос на ипотеку принципиально не меняется. Значительно скорректировать спрос на жилищное кредитование может только рост или падение среднедушевого дохода в регионе.
«Ставка незначительно подросла, при этом она все равно остается ниже ставок, которые были в 2015-2017 годах. Поэтому данный фактор практически не повлиял на рынок», - резюмирует эксперт.
В свою очередь территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова, констатирует, что уже сейчас часть банков может предложить непривилегированным клиентам ставку ниже 10%. Повышение ставок закончилось. Последняя волна пришлась на февраль, не задев март.
И, похоже, соглашается она, скачок ставок вверх не сильно повлиял на спрос.
«Если же говорить о первом квартале, то не буду спорить с коллегами, что темпы приема заявок по сравнению с минувшим годом оказались не такие высокие. Тем не менее, банк «Открытие» по России за первые два месяца по отношению к январю-февралю 2018 года улучшил показатели выдачи ипотеки на 11% ( по Санкт-Петербургу рост 17%). При этом, в феврале ипотечных кредитов было выдано на 31% больше, чем в январе, - добавляет специалист. - Рост выдач идет».
Этот рост эксперт объясняет просто. В Петербурге высок объем строительства: есть, что покупать, и, есть, кому покупать.
Например, приобретают квартиры не только жители города или области. «У нас очень много региональных покупателей – до трети сделок. При этом, по оценкам бюро кредитных историй, для обслуживания кредита на приобретенную в Петербурге квартиру достаточно совокупного дохода супругов в 87 тыс. рублей, - поясняет Татьяна Хоботова. - Таким образом, даже при стагнирующих доходах многим петербуржцам жилье остается по карману».
Впрочем, все участники беседы согласились, что, если ставится цель понимания происходящих на рынке процессов, приведенные цифры требуют детализации. Так, заместитель директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова поделилась следующим наблюдением.
Сегодня внимание отдела продаж сосредоточено на проектах «Юнтолово» и «Северная долина». «Юнтолово» (437 Га), которое по зоне застройки больше «Северной долины» сейчас находится в относительно начальной стадии строительства, построено 10% жилья. Заселены три очереди. Идет подвод коммуникаций четвертой, строится пятая, получено разрешение на строительство шестой очереди.
В локации рядом с Юнтоловским заказником, неподалеку от Финского залива и Лахта-центра представлены разные классы жилья, проектируются кварталы бизнес-класса. Уже действует школа, детский сад и строятся другие объекты социальной инфраструктуры. «Рядом развязки с КАД и ЗСД, до метро «Беговая» — 13 минут на машине, ходят маршрутные такси и автобусы. С учетом налаженной работы общественного транспорта это хорошая транспортная доступность», - говорит Ольга Кузнецова. Но объем продаж в «Северной долине» выше. Ведь это район со сложившейся инфраструктурой, возле метро.
Поэтому, когда речь идет о росте цен, не обязательно во всем «винить» реформу долевого строительства.
«Естественно, нужно рассматривать каждую локацию в сумме составляющих. Цены пересматриваются не только от ожиданий перехода на проектное финансирование, - подсказывает специалист. - Цены находятся в зависимости от остатков, степени готовности, близости к вводу. У нас в принципе цена пересматривается ежемесячно».
В конкретных же цифрах специалист сообщила, что ценовая динамика «Главстрой Санкт-Петербург» мало отличается от общерыночных тенденций, и рост цен в минувшем году составил около 10%. «Соответственно, по итогам 2019 года мы ожидаем рост цен на уровне 7%-10%», - прогнозирует Ольга Кузнецова.
Комментарии пользователей