Не смотря на то, что ипотека сегодня «присутствует» в 30-80% сделках на первичном рынке недвижимости, разговор начался не с праздничных банковских отчетов о рекордных объемах кредитования, а с обсуждения непростой ситуации на строительном рынке жилья.
Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатировал, что сегодня все тревоги менеджмента строительных компаний связаны с перманентными изменениями профильного законодательства в более жесткую сторону.
И застройщики в уходящем году резко снизили объемы ввода жилья. По оценкам СРО, к концу этого года петербургские строители в лучшем случае сдадут более чем на миллион квадратным метров ниже показателей предыдущего года. Напомним, по данным Комитета по строительству, в Петербурге за год было введено в эксплуатацию 3, 5 млн квадратных метров.
«Данные потери выглядят достаточно серьезным сигналом того, что застройщики в течение всего нынешнего года не столько ударно строили, сколько успешно продавали, – рассуждает специалист. - Это объясняется тем, что эскроу-счета нас ожидают буквально через полгода».
С января многие строительные компании начнут изучать новый формат в тестовых режимах. Поэтому обязательно нужна «подушка безопасности» из накоплений.
«Если переходить на новые правила стройки без тестирования, одним махом, не имея возможности вкладывать в проект собственные средства, цена квадратного метра тут же взлетит. И рынок остановится, - полагает Алексей Белоусов. - Именно этим, на мой взгляд, объясняется тактика: строим меньше, продаем больше, а деньги не спешим вкладывать».
Пусть итоги года еще не подведены, эксперт фиксирует взрывной рост спроса на «первичку», в том числе и с привлечение ипотечных займов, ближе к концу года. Конечно же, по мнению Алексея Белоусова, это вызвано перманентной правкой 214-ФЗ, а заодно и поднятой вокруг этих правок общественной шумихой.
«Регулярное освещение в СМИ законодательной сумятицы вокруг ФЗ-214 – отмена долевки, обсуждаемое повышение взносов в Фонд защиты дольщиков, наконец, введение эскроу-счетов и проектного финансирования, а заодно и повышение НДС подталкивает граждан к самостоятельному логическому выводу, что цена на первичном рынке недвижимости будет расти, – резюмировал эксперт. – Поэтому высокий спрос уходящего года вполне объясним. Я и сам однозначно убежден, что стоимость квадратного метра объективно будет расти».
В этих условиях роль ипотеки только возрастет. Как отмечает глава СРО, любая федеральная поддержка ипотечного кредитования, которая проводилась в последние четыре года, без сомнения серьезно поддержала строительную отрасль. И если бы не эта поддержка, застройщики находились бы в гораздо более плачевном состоянии. Поэтому ипотека была и будет главным движителем продаж. И если удастся удержать ставки от ощутимого роста, есть надежда, что спрос не будет снижаться.
Президент Ассоциации Банков Северо-Запада Владимир Джикович не согласился, что ощутимый рост цен неизбежен.
Эксперт считает, что ожидать роста стоимости квадратного метра в связи с переходом строительного рынка на проектное финансирование и эскроу-счета не следует по одной простой причине. Цену метра определяет спрос.
«Каждый год мы слышим, что цены вырастут, но уже длительное время они не растут. А если оценивать в валюте, так вообще цены на «первичке» падают, – заявил Владимир Джикович. – И я не вижу причин, которые способны подтолкнуть спрос к дальнейшему росту. Поскольку первой из таких причин должен быть рост платежеспособности населения».
Между тем, статистика подсказывает, что пока признаков роста благосостояния граждан не наблюдается.
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова предложила участникам круглого стола более оптимистическое прочтение текущей ситуации.
«Несколько последних лет подряд мы подводим рекордные итоги. И каждый год слышим разговоры, что следующий год станет по выдачам хуже, и, тем не менее, ипотечных кредитов выдается больше, чем в предшествующем году», – напомнила эксперт.
При этом, отмечает специалист, на данный момент на рынке созданы все условия, чтобы у клиента не возникало желания откладывать покупку.
В частности, бум, который наблюдался в предыдущем или текущем годах, обуславливался только тем, что клиента окружал информационный шум – дескать, именно сейчас появилась возможность купить жилье дешевле, чем прежде. Кроме того, при низких ипотечных ставках на рынок пришли покупатели, которые прежде не могли себе позволить по доходам приобретение жилья.
«И, понятно, декларировавшаяся возможность подталкивала клиента не откладывать, а решить свою жилищную проблему именно сейчас, - говорит Екатерина Синельникова. – Это как будто приходишь в магазин, и вдруг видишь, что идет распродажа. И начинаешь осматривать товары, хотя покупку и не планировал».
Дополнительно рост спроса произошел за счет возросшей популярности рефинансирования. На фоне снижения ставок все клиенты, бравшие жилищные кредиты в 2014-2016 годах по более высоким ставкам, поспешили воспользоваться возможностью снизить долговую нагрузку.
«Кстати, мы обратили внимание на следующую деталь. Как только у клиентов, благодаря рефинансированию, снизилась кредитная нагрузка, многие стали пробовать на освободившиеся деньги приобрести что-то дополнительно в инвестиционных целях, – рассказывает представитель Банка «Санкт-Петербург». – Например, платеж был 45 тыс. рублей в месяц, после рефинансирования стал 35 тыс. рублей, и граждане стали перебирать варианты, куда можно вложить «сэкономленные» 10 тыс. рублей плюс еще какие-то резервы. Ведь прежние проценты удавалось гасить без срывов, успешно».
В итоге, еще не подсчитанные, но уже понятно, что рекордные по объемам выдачи ипотечных кредитов в 2018 году специалист объяснила небывало низкими процентными ставками. «В уходящем году рост объемов выдачи специалисты объясняют самыми низкими ставками за всю историю ипотеки, но оговариваются, что ставки уже пошли вверх, – заявила Екатерина Синельникова. – Впрочем, есть внутреннее ощущение, что государство не даст ипотечному рынку сократиться и впредь».
Управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова рассказала, что в 2018 году филиал Абсолют Банка выдал в 2 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом. Общая сумма выдач в Санкт-Петербурге превысила 6, 2 млрд. рублей. За 11, 5 месяцев было рассмотрено более 9700 заявлений на оформление жилищного займа, - говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. - Сейчас рынок недвижимости достиг пика. Еще буквально несколько лет назад никто не предполагал, что будут зафиксированы такие высокие объемы ввода нового жилья. Никто не предполагал, что среднерыночные ипотечные ставки снизятся ниже 10% (а в отдельных случаях и ниже) и что оформить ипотечный кредит можно будет всего за 1 день! Клиенты уже давно перестали воспринимать покупку собственного жилья, как «проблему». Ведущие ипотечные банки пересмотрели бизнес-процессы, внедрили современные технологические решения, которые позволили сделать процесс одобрения кредита максимально простым и быстрым. Требования смягчились, ипотека стала более доступной, и клиенты могут выбирать для себя лучшие условия кредитования и объекты недвижимости оптимальные по цене и качеству.
Руководитель группы ипотеки компании «Строительный трест» Максим Разуменко согласился с представителем банковской сферы. «Действительно, мы в конце каждого года ожидаем, что следующий год будет чуть хуже. Но опасения не подтверждаются. Показатели продолжают расти, - сообщил он. - Для примера: в прошлом году в нашей компании средний чек при ипотечном кредитовании составлял 4, 2 млн. рублей, а в этом уже 5, 8 млн. рублей».
По словам специалиста, в 2018 году выросла доля людей, которые улучшают свои жилищные условия, приобретая просторные двух- и трехкомнатные квартиры.
«При этом декабрьское повышение ключевой ставки на 0, 25 процентных пункта не рождает опасений, что ипотечные ставки в первом полугодии 2019 года подрастут значительно, - считает Максим Разуменко. - Если же ключевая ставка резко пойдет вверх, государство не даст ипотеке утонуть, и появятся новые программы субсидирования».
Цифры Северо-Западного банка ПАО Сбербанк подтверждают рекордные объемы сделок в 2018 году.
Как сообщил директор управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев: «За 11 месяцев 2018 года Северо-Западный банк выдал свыше 89 тысяч ипотечных кредитов на сумму 181 млрд рублей, что на 46% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая же динамика наблюдается в Санкт-Петербурге, где выдано 44 тыс. ипотечных кредитов на сумму 110 млрд рублей».
Розничный кредитный портфель Северо-Западного банка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 28% и составил 724, 2 млрд рублей.
«Ипотека занимает 60% розничного кредитного портфеля Северо-Западного банка, 29% приходится на потребительское кредитование и 11% - занимают кредитные карты, - уточнил специалист. - По сравнению с прошлым годом пропорция эта практически не изменилась. Собственно ипотечный кредитный портфель территориального банка Сбербанка за 11 месяцев 2018 года достиг 435, 8 млрд рублей и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 31%. На Петербург приходится более половины – 55, 6%, - подчеркнул Вячеслав Лебедев.
Успей до конца года: спецпредложения Балтийского лизинга актуальны до 31 декабря
«Балтийский лизинг» в конце года по традиции предлагает своим клиентам несколько программ, в рамках которых можно выгодно приобрести автотранспорт. И чтобы вы успели обновить свой автопарк, мы напомним о самых интересных спецпредложениях в этом сегменте.
Дмитрий Корчагов вошел в тройку лучших топ-менеджеров Петербурга по версии Ъ
Генеральный директор компании «Балтийский лизинг» Дмитрий Корчагов вошел в топ-3 лучших руководителей Петербурга и Ленобласти в сфере лизинга по версии ИД «Коммерсантъ». Итоги редакция издания подвела на церемонии награждения «Топ-менеджеры года».
Комментарии пользователей